Без дольщиков не обойдется ни один застройщик

Анализ цен, обзор рынка, агентства недвижимости и мнения специалистов.
Аватар пользователя
Сергей
Сообщений: 1143
Зарегистрирован: 18 авг 2015, 18:11

Без дольщиков не обойдется ни один застройщик

Сообщение Сергей » 19 сен 2015, 15:32

В интервью РБК президент «Мортона», крупнейшего строителя жилья в России, Александр Ручьев объяснил, почему цены на квартиры не будут снижаться, и предложил создать для девелоперов агентство, аналогичное банковскому АСВ

Алексей Ручьев ГК Мортон.jpg

«Без дольщиков не обойдется ни один застройщик»

— Самый острый вопрос для застройщиков сейчас — это намерение правительства упразднить институт дольщиков, так?

— У нас позиция такая, что полностью отменить институт дольщиков невозможно. Безусловно, нужно ужесточать требования к застройщикам, которые привлекают деньги граждан. Но объем долевого строительства по итогам прошлого года составил 1,8 трлн руб., наша банковская система не готова заместить эти деньги. Введение системы накопительных счетов как альтернативного механизма долевому строительству тоже полностью не спасает застройщиков от банкротства, а дольщиков — от того, что дом не будет застроен. Ужесточать требования федерального закона № 214 [«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года] нужно, но путем эволюции.

Как выход из ситуации мы видим, что надо повышать прозрачность деятельности застройщиков и вводить механизм и закон о санации. То есть по такой же схеме, как санируются банки, должна происходить санация застройщиков в случае их банкротства и невозможности гарантирующей организации — банка либо страховой компании — выполнить обязательства перед дольщиками.

— За чей счет будет происходить санация в этом случае?

— За счет бизнеса, за счет рынка, не за счет государства. Государство будет давать точно так же [как на банковском рынке] кредиты низкопроцентные, а участники рынка, занимаясь санацией, будут находиться в понятных, прозрачных отношениях с дольщиками и государством.

Деньги у Агентства по страхованию вкладов (АСВ) закончились давно. Мы видим, что механизм санаций перешел в другую плоскость. Дается кредит банку — санатору, и банк, получив этот дешевый санационный кредит на десять лет, закрывает дыру в санируемом банке и проводит процедуру его финансового оздоровления. Такой же механизм мог бы работать и у застройщиков. Надо выбрать единого страхователя, и тогда доходы по страховке плюс достройка данного объекта — это и будет служить компенсацией убытков санатору.

— Вы это обсуждаете с кем-то в правительстве?

— Мы подготовили описание этого механизма и начали обсуждать его в Министерстве строительства и ЖКХ. Сейчас Минстроем по поручению Игоря Шувалова создана рабочая группа, возглавляет ее Наталья Антипова [замглавы Минстроя], и мы свои предложения в рабочем порядке направим в сентябре в эту рабочую группу.

— По идее, Общество взаимного страхования ответственности застройщиков, которое вы возглавляете, уже является чем-то вроде такого санатора, нет?

— Прошло меньше полутора лет с тех пор, как было создано это общество, и в него уже вступили 250 застройщиков. Общество накопило 1 млрд руб. стабилизационного фонда. Ни одного случая банкротства за это время не произошло, потому что очень жесткий контроль на этапе вступления [компаний в общество]. Более 20 организациям было отказано во вступлении, шесть организаций исключено добровольно — просто мы видели, что они не могут работать по нашим законам. Мы полюбовно расстались, и они ушли страховаться к так называемым пылесосам — страховым компаниям, которые страхуют по низким тарифам, и понятно, что дискредитируют саму идею страхования.

— Вам известно, кто в правительстве лоббирует отмену института дольщиков?

— Мы не знаем подоплеку этих действий. Видимо, она кроется в тех же причинах, почему у нас кредиты стали стоить по 20% [годовых]. Многое в стране, к сожалению, делается в части нагнетания ситуации. Не какого-то выхода из текущей ситуации, а именно дополнительного нагнетания, раскачивания. Зачем это делается, остается только гадать.

— Какие-то причины должны быть у правительства, если оно предлагает отказаться от дольщиков, — какие, вам их называют? Кто-то даже предполагал, что такими новостями власти подстегивают текущие продажи в новостройках. Вроде бы обманутых дольщиков не так много в стране, все меньше и меньше с каждым годом...

— Да, обманутых дольщиков с каждым годом становится меньше. Но тот кризис, который мы наблюдаем сегодня, может снова привести к росту их количества. Это все уже понимают. Но введение нового механизма продажи жилья через банковские счета не уменьшит количество дольщиков, которые могут появиться в этот кризис. Только введение механизма санации и единого страховщика может стабилизировать эту систему и сделать ее органически завершенной.

Разная у всех мотивация. Мы не знаем, какие стоят задачи. Мы уже не понимаем, куда мы идем, в каком строе мы будем жить завтра. Вопрос: в завтрашнем дне бизнес должен быть или уже не должно быть? Никто на этот вопрос бизнесу не отвечает.

Нам говорят, что наша система налогообложения самая гибкая в мире. В чем она гибкая? У нас НДС, налог на прибыль — все считается с затратной части, а затратная часть — это вечный поиск коррупции. Ты должен следить за всеми своими подрядчиками, чтобы, не дай бог, не обанкротились, чтобы не признали это схемой легализации. Покупая оборудование за рубежом, ты должен проверить — обязательно у прямого производителя! В противном случае это тоже назовут выводом денежных средств. Если кто-то из твоей компании устроился работать к продавцу — это сразу повод для подозрений в аффилированности.

В этих условиях нет понимания, государству бизнес нужен или не нужен. В логике, что государству бизнес не нужен, мы все должны стать обратно государственными служащими. Тогда все правильно, надо максимально ужесточить требования налогового законодательства, запретить долевое строительство, чтобы бизнес не смог работать. Давайте создадим государственные компании, объединим всех в несколько строительных монстров и будем строить государственное жилье, как в Советском Союзе!


— Кто-то уже готов к этой роли главного строителя — ВТБ, ВЭБ?

— У нас много людей, готовых потенциально стать главными строителями страны. Для этой системы нет слова «невозможно», эффективность здесь — достижение результата любой ценой. И такая идея может существовать в текущем моменте. Если страна будет развиваться по этому пути, то найдутся и главные строители, и главные экономисты, и главные банкиры. Недостатка в главных лицах не будет. Но бизнес и предпринимательство — это все-таки другое, это когда ты, находясь в ограниченной ресурсной базе, пытаешься сделать конкурентный продукт.

— Ситуацию с жилищным фондом в стране можно считать критической? Мы смотрели недавно статистику — в России на одного гражданина приходится меньше квадратных метров, чем в Китае. С перестроечных времен строится недостаточно, да и большую часть жилья сложно назвать качественным…

— Это также вопрос к стратегии развития государства. У нас население должно жить где? В городах? Если все должны жить в городах, тогда вы правильно говорите: берется численность населения и делится на учтенный — «откадастрированный» — 1 кв. м жилья. Ведь в деревне никто не «кадастрирует», а у нас на сегодняшний день 30–35% граждан живут в деревнях. Неправильно забывать о них, живущих тоже на какой-то жилплощади, и делить все на квадратные метры городов. А так говорят: «Надо строить больше». Для чего? Для того, чтобы сюда приехало больше людей из деревни, чтобы окончательно ее убить?

— То есть если сделать поправку на сельское население, то у нас обеспеченность жильем находится на среднем мировом уровне?

— Я думаю, если сделать поправку на сельское население и индивидуальное жилищное строительство, то у нас обеспеченность будет лучше, чем на мировом уровне. Но никто точных данных нам по этой истории не даст. Потому что общественным мнением можно манипулировать только в отсутствии четкой информации и толкать нас к мнимым целям.

Как должно развиваться градостроительство будущего? Где должно жить население? Должно ли оно жить в 10–15 городах по всей стране? Пока стратегия, по которой нас ведут, — это именно укрупнение действующих региональных центров, создание мегагородов. При этом маленькие города пустеют, затухают, превращаются в сервисные поселки, которые обслуживают какой-то один вид деятельности.

— Кто-то говорит прямым текстом про такую стратегию?

— Это мой субъективный, может быть, неправильный вывод, но я вижу, что логика происходящих событий именно такая. Никто, конечно, прямо ничего не говорит. Гораздо проще обсуждать такие вещи, как отказ от дольщиков.

Недавно сказали, что хотят закон принять, ограничивающий количество скота в подсобных хозяйствах. Это же в логике убить деревню полностью. Пусть они кур зарежут, коров зарежут, поедут в город и купят квартиры! Но говорить надо наоборот: «Ребята, давайте разводите коров, кур». У нас под боком Китай с полуторамиллиардным населением, которому есть нечего, будем делать полуфабрикаты, консервировать и отправлять туда вагонами, получать твердую валюту.

— Хороший план.

— Хороший план, но не девелоперская же компания должна этот план реализовывать.

— Есть какая-нибудь статистика, сколько в России качественного и некачественного жилья?

— У нас все жилье качественное. Если даже у тебя некачественное жилье, то, купив квартиру, ты все равно ее отремонтируешь, и оно у тебя будет качественное.

Можете описать самое скромное жилье, которое вы готовы построить?

— Многоквартирный жилой дом этажностью от 17–25 этажей с размером квартиры до 35 кв. м — самый аскетичный вид жилья. И самый ходовой сейчас. Такой вид жилья вписывается в существующие регламенты. У нас советские СНиПы. В Союзе очень много делалось для человека, и хорошо, что мы не отошли от этой базы.

— То есть вы берете СНиПы и идете по нижней границе?

— Мы делаем более простые решения, используем отечественные стройматериалы, не ставим зарубежные системы, в основном только отечественные.

— Какой процент инвестиций именно «Мортону» обеспечивают дольщики?

— У нас пропорция приблизительно такая: 35% — банки, 35% — дольщики и 30% — собственные средства, которые оборачиваются. Я думаю, что без дольщиков не обойдется ни один застройщик.

— Программа по субсидированию ипотеки поддержала ваши продажи?

— Да. У нас после введения этой программы продажи выросли сразу. Но в целом в этом году у нас будет 30-процентное падение продаж по портфелю. А в прошлом: все, что построили, — продали. У нас же были ударные последние два месяца прошлого года: в ноябре и декабре мы продали много, часть кредитов закрыли, создали стабфонд и сейчас его расходуем.

Но что мы видим, как регулятор общероссийский, как Общество взаимного страхования: что объем ипотечных кредитов в стране сократился в два раза. Мы видим, что и спрос в основном сконцентрировался только в крупных городах, столичных центрах, региональных центрах. Поэтому можно сказать, что само по себе развитие отрасли замедляется.

Субсидированная ипотека, к сожалению, как фактор тоже исчерпывается, общее замедление экономики сказывается на том, что люди не берут даже по таким ставкам — для них даже 12% слишком дорого.

— Но девелоперы же дополнительно субсидируют ставку за свой счет. «Мортон» так делает?
— Мы тоже субсидируем, у нас ипотека под 8–10% на первые годы, самый сложный период для заемщика. Но мы считаем, надо еще более дешевой ипотеку делать, чтобы поддержать отрасль, то есть порядка 6% на весь срок кредитования.

— Как думаете, вообще девелоперский бизнес в этот кризис выживет, что его спасет?

— Безусловно, девелоперский бизнес выживет. При этом большое количество игроков этот бизнес покинет. Причем, наверное, покинет навсегда. Поэтому что его спасет? Грамотная стратегия его спасет, гибкая стратегия, контроль над затратами. В первую очередь выживут те компании, которые имеют хорошую систему управления, низкозакредитованные, имеющие доступ к длинным деньгам, строящие объекты с высокой маржинальностью, где есть большой запас прочности. Вот это наше спасение.

Этот бизнес подразумевает наличие компетенций как минимум в трех областях: проектирование, строительство и согласование документов. И людей, которые в состоянии эти три компетенции в себе совмещать, очень мало. А те профессиональные команды, которые работают на рынке, в силу того что их просто мало, стараются не оказывать услуги по девелопменту. То есть они настаивают на том, чтобы просто быть партнерами в той или иной части, работать за какую-то долю от прибыли.

— То есть нельзя найти пустырь, договориться с местной администрацией, а заручившись их согласием, найти деньги и начать строить?

— Сейчас так уже не происходит. Сейчас ты покупаешь земельный участок, потом должен согласовать, что ты там строишь. Потом, после того как ты согласуешь, делаешь документацию, получаешь ТУ [технические условия]. При этом тебя все пытаются обмануть, начиная от проектировщиков, которые закладывают совершенно безумные материалы в проект, заканчивая госкомпаниями-монополистами, которые ставят тебе такие условия, что полгорода приходится перекладывать. Потом ты берешь генподрядчика, генподрядчик каждый квартал выставляет тебе допзатраты, которые не учли горе-проектировщики. И так эта история катится. Я знаю примеры, когда люди не из нашего цеха вошли в такую историю и спустя три года покинули ее уже без денег.

— Иногда кажется, что девелоперский бизнес напоминает пирамиду: чтобы получить деньги, нужно начать новую стройку и продажу квартир на раннем этапе, и эти деньги не обязательно пойдут на достройку именно этого объекта. Или все не так, и есть кто-то, например банки, кто контролирует целевое расходование средств?

— Банки следят, но это непросто. Я имею в виду контроль себестоимости, издержек компании на содержание административного аппарата. Установили, например, одни окна, а они оказались в два раза дороже, чем те, которые должны были быть, и ты это оптимизируешь. Сейчас остро встал вопрос импортозамещения из-за подорожавшей валюты — надо искать российские кондиционеры, российскую вентиляцию, российские котлы. Удорожание, если не следить, может оказаться колоссальным! Для того чтобы колесо всегда крутилось, девелоперы вынуждены покупать земельные участки, закладывать их, брать кредиты, обслуживать и т.д. Это непрерывный процесс, и многое зависит от стратегии.

— А что после вас останется?

— Мы не хотим, чтобы после нас остались только какие-то здания. Мы хотим, чтобы народ остался. Ведь проблема именно в народе. Мы хотим, чтобы была качественная среда, которая генерит определенный образ жизни. Потому что жить можно хорошо и в деревне, лишь бы и народ был нормальный. И в то же время в хорошем, прекрасном городе можно вечером бояться выйти на улицу по причине того, что есть банды или что-то похожее. Поэтому наша задача — определенный уровень жизни создавать, а для этого требуется культурная среда, чтобы людям было чем заниматься. Таков тренд современной урбанистики — мы все равно подойдем к этой идеологии строительства.

Но нет общезаданной истории, я не вижу никакой работы над русским сознанием. Назовите мне хоть одного человека, который бы этим занимался? Долго будете думать. Я знаю трех-четырех человек, но это не массовое явление. И для всех это затратные вещи, это не бизнес в обмен на преференции.

Источник: РБК

Вернуться в «Недвижимость в Анапе»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостей