Проверка при покупке квартиры в Анапе

Анализ цен, обзор рынка, агентства недвижимости и мнения специалистов.
Аватар пользователя
Сергей
Сообщений: 1143
Зарегистрирован: 18 авг 2015, 18:11

Проверка при покупке квартиры в Анапе

Сообщение Сергей » 10 апр 2017, 20:45

Как самому проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры в Анапе?
1. Прежде всего, обращаем внимание на стоимость квартиры. Смотрим аналогичные объявления в интернете ( domofond.ru, avito.ru) и сравниваем, если цена нашей квартиры занижена - повод задуматься.
2. Узнаём у продавца историю интересующей нас квартиры ( кто хозяева, когда и кем приобреталась в собственность, почему продается, есть или нет судебные споры).
3. Просим у продавца оригиналы паспорта и документов, на основании которых он является собственником, и делаем копии.
4. Заказываем выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о собственниках приобретаемой нами квартиры в Анапе.
Это можно сделать следующим образом:
- обратиться в МФЦ или Росеестр в Анапе - МФЦ и Росреестр;
- заказать услугу не выходя из дома (онлайн) с помощью официального партнера Росреестра - Выписка-Росеестр.рф
Полученная выписка из ЕГРП даст нам возможность проверить, является продавец собственником квартиры или нет, и нет ли на квартире обременений.
Изучив полученные документы и убедившись в правомерности всех действий, можно передавать продавцу аванс или задаток.
Изучая документы необходимо убедиться, что среди продавцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
В обязательном порядке, перед заключением сделки необходимо лично увидеть и поговорить с собственником квартиры. Договор желательно заключать напрямую с собственником, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. Доверенность может быть поддельной, или Вам по неизвестным для Вас причинам не хотят показывать собственника квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Проверить подлинность доверенности проблематично, т.к. нотариус, который её выдавал, как правило не ответит на Ваш запрос.
В случае, если одним из продавцов окажется несовершеннолетний ребенок, то на такую сделку Вам необходимо согласие органов опеки и попечительства. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. Тогда, необходимо проверить следующие документы:
- решение суда о признании гражданина недееспособным;
- решение о назначении опекуна.
На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства (хорошо подумайте, прежде чем соглашаться на приобретение такой квартиры в Анапе).
5. Если продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние не всегда возможно на глаз и даже при личной встрече. Для минимизации рисков необходимо у продавца запросить справки, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
6. Стоит проверить, не имелось ли споров по данной квартире. Сделать это можно на официальном сайте районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры - Анапский районный суд Краснодарского края.
Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.
7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом. Арбитражный суд Краснодарского края.
Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств, можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
8. Запросите у продавца выписку из домовой книги, из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
В идеале, на момент продажи в квартире никто не должен быть зарегистрирован. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.
9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо запросить нотариальное согласие супруга/супруги на сделку. Список нотариусов Анапы.
Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
10. Главное - оценить полученную в результате проверки информацию и сделать для себя вывод. В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло. Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает:
- не истек ещё срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру;
- продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги.
Соглашаться на это или нет — решать Вам, но в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.
При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом, надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет.

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами в Анапе разнообразны и очень сложно дать единый правовой совет как обезопасить себя при приобретении жилья в Анапе. Но если следовать вышеизложенным советам, то риски попасть в мошенническую схему минимальны. Ну а если Вы не готовы рисковать, тогда можно оформить в страховой компании "титульное страхование" - это страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный покупатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости (здание, квартиру, земельный участок).

Вернуться в «Недвижимость в Анапе»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

cron